lephuocdai

Mình làm minpaku (*), ở Tokyo. Là câu trả lời ngắn gọn nhất cho những ai hỏi về nghề nghiệp. Tuy nhiên đôi khi cũng trả lời là “làm bất động sản” cho ngắn, mỗi khi linh tính mách bảo rằng người đối diện đang chuẩn bị hỏi tiếp “Minpaku là cái gì?”

Nói tưởng như đùa nhưng mà thật. Đã hơn mười một năm nay. Bắt đầu từ khi vợ mang bầu đứa con đầu lòng, muốn tìm một cái gì đó giải trí cho vợ. Giờ thì nó đã thành business thật sự.

Căn nhà trong bức ảnh trên là Kimiko Jujo House. Mất gần hai năm để tìm được nó. Nhưng từ ngày ký hợp đồng mua nhà đến ngày đón vị khách đầu tiên? Chỉ hai tháng. Như một nghịch lý.

Mùa hè 2024, mình lướt mạng như thói quen mỗi ngày. Đã ba năm tìm kiếm. Hàng trăm căn đã đánh giá, hàng chục căn đã từ chối. Có căn ngân hàng không cho vay. Có căn phải huỷ hợp đồng một ngày trước khi ký, bởi phát hiện có hàng xóm thù địch người ngoại quốc.

Rồi thấy căn này.

Nhà gỗ hai tầng. Cách ga Jujo đúng hai phút đi bộ. Giá hợp lý so với diện tích. Mình biết ngay: căn này chạy được. Nhưng tại sao lại biết? Bởi vì nhà gỗ hai tầng thì làm 消防 (**) dễ hơn nhiều so với ba tầng. Nhà gỗ ba tầng ở Nhật, nếu muốn làm minpaku hợp pháp, cần cải tạo hệ thống phòng cháy rất phức tạp. Chi phí tốn kém. Thời gian kéo dài. Và quan trọng hơn, không chắc được duyệt. Mình đã từng thấy nhiều người mua nhà xong rồi mới biết điều này. Đó không chỉ là một thảm hoạ mà còn là một cục nợ cả đời.

Căn này là nhà thừa kế. Mà thừa kế ở Nhật thì, những ai đã sống ở đây đủ lâu đều hiểu, thường kéo dài và nhiều rắc rối. Tháng mười hai năm 2024, mình ký hợp đồng lần đầu. Rồi phải tạm dừng. Vì thủ tục thừa kế chưa hoàn tất.

Chờ.

Cứ hai tháng lại hỏi môi giới một lần. “Thừa kế xong chưa?” Câu trả lời lặp lại như một điệp khúc: “Sắp rồi.” Giữa chừng họ còn nói: “Có thể sẽ bán cho người quen.” Mình hiểu đây chỉ là chiêu đàm phán. Không quan tâm. Cứ chờ. Đằng nào thì mình vẫn đang tìm những căn khác song song.

Tháng bảy năm ngoái, thủ tục thừa kế xong. Cuối tháng 9, ký hợp đồng chính thức. Nhận chìa khoá. Từ đây bắt đầu cuộc đua nước rút.

Vợ mình ký hợp đồng một mình vì lúc đó mình đang công tác nước ngoài. Một tuần sau mới về thăm nhà được. Kệ. Giấy tờ xin giấy phép đã chuẩn bị từ một năm trước. Hơn hai mươi loại. Floor plan. Đơn từ. Đủ cả. Chỉ chờ có nhà là nộp.

Cải tạo thì nhờ bạn Lịch bên công ty An Lạc, một người làm nội thất lành nghề. Hai bạn Hải và Trung chụp ảnh kiêm tư vấn decor, và nhiều anh em khác mỗi người giúp một tay. Concept mình muốn là Ukiyo-e (***) kết hợp với sự thanh lịch phương Tây. Bởi vì khách đến Nhật thì muốn được trải nghiệm văn hoá Nhật Bản. Nhưng vẻ đẹp cổ điển châu Âu thì ở đâu cũng được ngưỡng mộ.

Giữa tháng mười: bắt đầu cải tạo. Giữa tháng mười một: hoàn thành cải tạo và nhận giấy phép. Đầu tháng mười hai: đón khách đầu tiên.

Tỷ lệ lấp đầy hiện tại khoảng bảy mươi phần trăm. Doanh thu ổn định, đủ để cover chi phí và có chút lời mua sách cho mấy đứa nhỏ đọc hàng tháng.

Quan trọng hơn cả doanh thu là mối quan hệ với hàng xóm. Có một bà cụ gần tám mươi tuổi ở ngay cạnh. Bà thấy tờ rơi tuyển người dọn phòng mình dán ở cột điện, rồi hỏi: “Tôi làm được không?” Mình trả lời: “Bà là người phù hợp nhất.” Bà lo lắng không biết có làm nổi hay không. Mình nói sẽ huấn luyện. Giờ bà và hai chị con gái làm việc đều đặn, vui vẻ, và cẩn thận hơn bất kỳ ai mình từng thuê. Có lẽ bởi vì công việc này cho bà thấy mình vẫn còn đóng góp được. Ở tuổi tám mươi, đó là một điều quý giá.

Hy vọng rằng, trong bối cảnh có một bộ phận người Nhật lo sợ người nước ngoài lấy hết công ăn, thì người nước ngoài tạo việc làm cho người già đã về hưu ở Nhật có thể thắp lên 1 ngọn nến nhỏ ấm áp giữa siêu đô thị Tokyo ồn ào và náo nhiệt này.

Trong những bài tiếp theo của series “Hành trình 2 năm từ tìm kiếm đến doanh thu”, mình sẽ chia sẻ chi tiết hành trình này. Tiêu chí tìm nhà. Vì sao vợ con là người thẩm định tốt nhất. Khi nào nên bỏ deal. Đừng tin môi giới cho đến khi giấy tờ sang tên. Kiên nhẫn mà không cảm xúc. Chiến thuật với hàng xóm. Giấy phép và thủ tục pháp lý. Thiết kế và thi công. Vận hành. Ba sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư. Và các công cụ AI mình sử dụng.

Series này sẽ chia sẻ về cách kiếm tiền từ minpaku. Nhưng đó không phải là điều mình muốn nhấn mạnh nhất. Trong suốt hành trình xây dựng Kimiko Jujo House, mình đã có cơ hội empower cho nhiều người xung quanh. Vợ mình giờ tự build app quản lý tài chính. Bà cụ hàng xóm tám mươi tuổi có công việc mới. Những người thợ thi công có thêm một dự án đẹp để đưa vào portfolio. Khách du lịch có một chỗ check-in lý tưởng.

Làm điều tốt. Empower cho người khác. Cuộc sống sẽ đáp lại.

Vì thật ra mình cũng chẳng có điểm gì đáng tự hào. Ngoài sự kiên nhẫn, cẩn thận, chi tiết. Và may mắn được làm công việc này ở Tokyo.

(*) Minpaku (民泊): Hình thức cho thuê nhà ngắn hạn theo kiểu Airbnb tại Nhật Bản.

(**) 消防 (Shōbō): Phòng cháy chữa cháy. Tại Nhật, nhà minpaku phải đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn cháy nổ nghiêm ngặt.

(***) Ukiyo-e (浮世絵): Tranh khắc gỗ truyền thống Nhật Bản, thịnh hành từ thế kỷ 17-19.

Bài 2: https://lephuocdai.com/2026/01/16/tieu-chi-tim-nha/
Bài 3: https://lephuocdai.com/2026/01/17/vo-con-la-nguoi-tham-dinh-tot-nhat/