lephuocdai

Mình có một nguyên tắc: ngay từ khi bắt đầu đánh giá một căn nhà, phải cho vợ và con đi cùng. Vừa xem nhà, vừa xem người.

Xem nhà ở có thoải mái không. Có phù hợp với trẻ con không. Layout có hợp lý không. Còn xem người thì xem hàng xóm xung quanh như thế nào. Thiên thời, địa lợi nhưng nhân phải hoà nữa.

Mua nhà là quyết định lớn. Đương nhiên cần ý kiến của cả hai vợ chồng. Đương nhiên cần cả góc nhìn của mấy đứa nhỏ. Và đương nhiên luôn cần ý kiến chuyên gia. Trong một số trường hợp mình đóng vai trò chuyên gia, và trong nhiều trường hợp khác mình vẫn trả tiền cho chuyên gia để nhận một đánh giá khách quan.

Chuyên gia khi đánh giá bất động sản thường nhìn vào số liệu. Diện tích bao nhiêu. Cấu trúc nhà có ổn không. Vị trí này thì lợi nhuận dự kiến bao nhiêu. Tất cả đều quan trọng. Nhưng có một yếu tố mà số liệu không thể hiện được: con người xung quanh. Hàng xóm như thế nào. Khu phố có thân thiện không. Có ai sẽ gây khó dễ khi mình làm minpaku không.

Phụ nữ và trẻ con thì khác. Họ nhạy cảm với những thứ mà đàn ông thường bỏ qua. Ánh mắt của người đối diện. Giọng nói có thật sự thân thiện hay chỉ là xã giao. Không khí của khu phố. Những thứ này không đo lường được bằng số, nhưng lại quyết định sự thành bại của một dự án minpaku.

Chiến thuật của mình như sau. Sau khi đã đánh giá sơ bộ một căn nhà và thấy tiềm năng, mình sẽ đưa vợ con đến khu vực đó. Không phải để xem nhà, mà để đi dạo. Mua ít bánh quy, làm một tách trà, ăn vài cây yakitori gà xiên nướng. Rồi cùng nhau gõ cửa từng nhà hàng xóm.

“Chào bác, gia đình cháu đang tìm hiểu khu vực này, có thể hỏi thăm bác vài câu được không?”

“Chào chị, dạo gần đây người nước ngoài nhiều hè, mà họ cũng majime (*) chị ha?”

“Chào anh, mikoshi ngoài kia vui quá, anh có thường tham gia ko?”

Đơn giản vậy thôi. Nhưng hiệu quả đáng kinh ngạc.

Trẻ con có một thế mạnh mà người lớn không có: sự vô hại. Khi một đứa trẻ cầm túi bánh quy đứng trước cửa, người ta khó mà từ chối. Người ta cũng khó mà giả tạo. Phản ứng tự nhiên của họ sẽ bộc lộ ra ngay: họ có thật sự thân thiện hay không.

Vợ mình thì có khả năng đọc người tốt hơn mình nhiều. Sau mỗi cuộc trò chuyện với hàng xóm, cô ấy sẽ có nhận định. “Bác này ổn.” “Chị này có vẻ khó tính.” “Ông này hơi kỳ lạ.” Mình tin những nhận định này hơn bất kỳ báo cáo thẩm định nào.

Có một lần, mình gần như đã quyết định mua một căn nhà. Vị trí tốt. Giá hợp lý. Mọi số liệu đều tích cực. Nhưng khi đưa vợ con đi thăm hàng xóm, có một ông trung niên phản ứng rất lạ. Không thù địch công khai, nhưng ánh mắt ông ấy khi nhìn mấy đứa nhỏ có gì đó không đúng. Vợ mình nói: “Em không thích ông này.”

Mình điều tra thêm. Hoá ra ông ấy có tiền sử gây khó dễ với người nước ngoài trong khu vực. Chưa đến mức vi phạm pháp luật, nhưng đủ để làm phiền. Gọi cảnh sát khi thấy khách du lịch. Viết đơn khiếu nại lên văn phòng quận. Những thứ như vậy.

Mình bỏ giao dịch đó. Dù đã mất công đánh giá, đã mất thời gian đàm phán. Kệ. Một người hàng xóm thù địch có thể phá hỏng mọi thứ.

Thật ra, nếu phải đối ứng thì mình vẫn có thể đối ứng được, như đã từng xử lý êm đẹp hàng chục rắc rối còn lớn và phức tạp hơn trong quá khứ. Nhưng mà đó là khi không có sự lựa chọn. Còn nếu có thể né được thì né cho nó lành thôi.

Câu chuyện này mình sẽ kể chi tiết hơn ở bài sau. Nhưng điểm mấu chốt ở đây là: nếu không có vợ con đi cùng hôm đó, mình đã không phát hiện ra.

Có người hỏi: “Vậy có phải là lợi dụng vợ con không?” Mình nghĩ ngược lại. Đây là cách empower cho gia đình. Vợ mình không chỉ là người đi theo, mà là người có tiếng nói quyết định trong quá trình đầu tư. Con mình không chỉ là đứa trẻ được dẫn đi dạo, mà là thành viên có vai trò thực sự trong công việc kinh doanh của gia đình.

Hồi mẫu giáo, mình hay theo mẹ ra đường bán bắp rang bơ. Không ai bắt. Tự đi theo. Rồi tự nhiên biết cách chào khách, biết cách thối tiền, biết cách quan sát ai sẽ mua ai chỉ đi ngang. Học được quy luật của đường phố. Học bằng cách làm. Không phải học bằng cách ngồi nghe.

Mấy đứa nhỏ giờ đã biết cách quan sát. Biết cách trò chuyện với người lớn. Biết cách đánh giá một tình huống. Những kỹ năng này sẽ theo chúng suốt đời. Đó không phải là lợi dụng. Đó là giáo dục.

Và vợ mình? Cô ấy giờ tự tin hơn nhiều trong việc đánh giá bất động sản. Đã có những căn mà cô ấy phủ quyết trước cả khi mình kịp phân tích số liệu. “Anh đừng mất công. Khu này không ổn.” Mình nghe theo. Và chưa bao giờ hối hận.

Số liệu quan trọng. Vị trí quan trọng. Giá cả quan trọng. Nhưng con người xung quanh mới là yếu tố quyết định. Và để đánh giá con người, hãy tin vào những người nhạy cảm nhất trong gia đình bạn.

(*) majime: chăm chỉ, chịu khó

(**) mikoshi: đi khênh kiệu, thể hiện lòng thành kính với thần linh

*Kimiko Jujo House – Hành trình 2 năm từ tìm kiếm đến doanh thu — Bài 3/12*

Bài 1: https://lephuocdai.com/2026/01/15/kimiko-jujo-house/
Bài 2: https://lephuocdai.com/2026/01/16/tieu-chi-tim-nha/