Người ta hay hỏi: “Làm sao biết căn nào chạy được?” Câu hỏi này nghe đơn giản nhưng trả lời thì mất cả buổi. Mà thường thì mình cũng không trả lời, bởi vì giải thích xong thì người ta cũng quên. Hoặc tệ hơn, người ta nghĩ mình giấu nghề.
Nói tưởng như đùa nhưng mà thật.
Ba năm tìm kiếm. Hàng trăm căn đã đánh giá. Mỗi căn là một bài học. Dần dần, mình đúc kết lại thành ba tiêu chí: vị trí, giá cả, và khả năng kinh doanh. Đơn giản đến mức ai cũng có thể nhớ. Nhưng áp dụng được hay không thì lại là chuyện khác.
Tiêu chí thứ nhất: vị trí. Cụ thể hơn là khoảng cách đến ga tàu gần nhất. Mình đặt ngưỡng tối đa là năm phút đi bộ. Nghe có vẻ khắt khe, nhưng đây là minpaku, không phải cho thuê dài hạn. Khách du lịch kéo vali. Họ mệt sau chuyến bay dài. Họ không muốn đi bộ mười phút dưới trời nắng hay mưa để về đến chỗ ở. Airbnb listing nào cũng ghi “5 minutes to station” nhưng thực tế có khi là mười lăm phút. Khách biết điều này. Họ đã bị lừa nhiều rồi. Vì vậy, hai phút thật sự là hai phút thật sự, thì đó là một thế mạnh không thể phủ nhận.
Nhưng gần ga thôi chưa đủ. Ga đó phải là ga tốt.
Gần một ga nhỏ ở vùng ngoại ô xa xôi thì không có ý nghĩa. Khách du lịch đến Tokyo muốn đi Shinjuku, Shibuya, Asakusa, Tokyo Station. Nếu từ ga gần nhà phải đổi tàu hai ba lần mới đến được những nơi đó, thì vị trí “gần ga” cũng vô nghĩa.
Nhiều người không hiểu Tokyo hay hỏi: “Có chỗ nào gần cả Shinjuku, Asakusa, lẫn Haneda airport không?” Những ga này cách nhau hàng chục phút tàu. Muốn gần tất cả là điều không tưởng. Giống như ở Hà Nội mà muốn tìm nhà vừa gần Phố Cổ vừa gần Hồ Tây. Hoặc ở Sài Gòn mà muốn vừa gần Nhà thờ Đức Bà vừa gần Địa đạo Củ Chi. Không có chỗ nào như vậy.
Lý tưởng nhất là gần một trong các ga lớn. Nhưng giá đất ở đó thì khỏi nói. Cạnh tranh khốc liệt. Gần như không thể với đa số người.
Vậy nên lý tưởng là những ga có thể đi thẳng đến một trong các ga lớn trong vòng mười lăm phút. Không cần đổi tàu. Một chuyến là đến. Đó là tiêu chí mình tìm.
Kimiko Jujo House cách ga Jujo đúng hai phút. Mình đã tự đi bộ đếm giây. Một trăm hai mươi giây. Từ Jujo, đi thẳng đến Ikebukuro chỉ 5 phút. Từ Ikebukuro có thể đi khắp Tokyo.
Tiêu chí thứ hai: tỷ lệ giá trên diện tích. Đây là phép tính đơn giản nhưng nhiều người bỏ qua. Họ chỉ nhìn tổng giá, hoặc chỉ nhìn diện tích. Nhưng minpaku thì revenue phụ thuộc vào số khách có thể ở. Số khách phụ thuộc vào số phòng. Số phòng phụ thuộc vào diện tích. Vì vậy, một căn nhà rẻ nhưng nhỏ chưa chắc đã tốt hơn một căn đắt hơn nhưng rộng hơn.
Trước đây mình dùng spreadsheet để tính toán những thứ này. Giờ thì đã chuyển hết vào AI.
Tiêu chí thứ ba: khả năng kinh doanh. Đây là tiêu chí quan trọng nhất mà ít người nghĩ đến. Một căn nhà đẹp, vị trí tốt, giá hợp lý, nhưng không thể lấy được giấy phép minpaku thì vô nghĩa.
Ở Nhật, nhà gỗ hai tầng và nhà gỗ ba tầng khác nhau một trời một vực về mặt pháp lý. Nhà gỗ hai tầng thì làm 消防 (*) tương đối đơn giản. Lắp thêm vài thiết bị báo cháy, đảm bảo lối thoát hiểm, làm vài thủ tục giấy tờ là xong. Nhưng nhà gỗ ba tầng thì khác. Luật pháp Nhật yêu cầu hệ thống phòng cháy phức tạp hơn nhiều. Cầu thang thoát hiểm riêng. Vật liệu chống cháy cho tường và trần. Chi phí cải tạo có thể lên đến hàng chục triệu yên. Thời gian kéo dài vài tháng. Và quan trọng hơn, không chắc được duyệt.
Mình đã từng thấy nhiều người mua nhà ba tầng với giá rẻ, nghĩ rằng đây là món hời. Mua xong mới phát hiện không thể làm minpaku hợp pháp. Bán lại thì lỗ. Cho thuê dài hạn thì không đủ cover lãi vay. Đó không chỉ là thảm hoạ. Đó là cục nợ để dành.
Từ năm ngoái, mình bắt đầu dùng AI để hỗ trợ việc đánh giá. Không phải để thay thế mà để hệ thống hoá kinh nghiệm. Mình đã build một custom GPT từ tất cả những căn đã đánh giá, những deal đã bỏ, những sai lầm đã mắc trong quá khứ.
Và mình chia sẻ nó ở đây: Tư vấn Minpaku Nhật Bản
Bạn có thể thử. Input thông số của một căn nhà đang xem xét, nó sẽ đưa ra nhận định sơ bộ dựa trên kinh nghiệm của cá nhân mình. Không thay thế được việc tự đi xem và tự đánh giá, nhưng giúp filter nhanh những căn không đáng để mất thời gian.
Kimiko Jujo House là căn nhà đầu tiên mình dùng công cụ này để hỗ trợ đánh giá. Kết quả ban đầu khá positive. Nhưng mình vẫn tự đi xem, tự nói chuyện với hàng xóm, tự kiểm tra mọi thứ. AI là công cụ, không phải là quyết định.
Ba tiêu chí. Hai phút đến ga. Tỷ lệ giá trên diện tích hợp lý. Khả năng chuyển đổi thành minpaku hợp pháp. Đơn giản. Nhưng để áp dụng được, cần thời gian. Cần kinh nghiệm. Cần sự kiên nhẫn.
Bài tiếp theo, mình sẽ chia sẻ về những người thẩm định tốt nhất mà mình từng gặp. Không phải chuyên gia bất động sản. Không phải nhà đầu tư lão luyện. Mà là vợ và con mình.
(*) 消防 (Shōbō): Phòng cháy chữa cháy.
*Kimiko Jujo House – Hành trình 2 năm từ tìm kiếm đến doanh thu — Bài 2/12*
lephuocdai 
Leave a comment